¿Qué es una hipoteca de pago global? El préstamo hipotecario de alto riesgo explicado
Al buscar un préstamo hipotecario, encontrará docenas de productos diferentes: hipotecas de tasa fija a 15 años, fija a 30 años, hipotecas de tasa ajustable (ARM) y préstamos de solo interés.
Pero hay un tipo de hipoteca que suena increíblemente atractivo en la superficie, pero que tiene el potencial de devastar por completo su vida financiera si no está preparado: La Hipoteca Global.
Aquí encontrará todo lo que necesita saber sobre esta opción de financiación de alto riesgo.
¿Qué es una hipoteca global?
Una hipoteca global es un préstamo hipotecario a corto plazo (normalmente con una duración de 5 a 7 años) que se comporta como un préstamo a largo plazo hasta el final.
Durante los 5 a 7 años iniciales, sus pagos mensuales se calculan como si fuera una hipoteca estándar a 30 años. Esto mantiene su EMI mensual extremadamente bajo. (Puede ver cómo se ve un pago estándar a 30 años utilizando nuestra [Calculadora de EMI de préstamos hipotecarios] (/home-loan-emi-calculator)).
Sin embargo, debido a que el plazo del préstamo en realidad vence en 5 o 7 años, esos bajos pagos mensuales apenas hacen mella en el saldo de capital. Cuando finaliza el plazo del préstamo, todo el saldo restante de la casa vence en un solo día. Esta enorme suma global es el "pago global".
Un ejemplo de matemáticas
Digamos que compras una casa y obtienes una hipoteca global de 300.000 dólares a una tasa de interés del 6%. El préstamo tiene un plazo de 7 años, pero los pagos se amortizan en 30 años.
- Tu EMI mensual: $1,798 (¡Muy asequible!)
- Qué sucede en el año 7: Después de 84 meses de pagar $1,798, el préstamo vence.
- El pago global adeudado: Le deberá al banco un cheque único de suma global por $268,000.
Si no tiene $268,000 en su cuenta corriente ese día, el banco ejecutará la hipoteca de su casa.
¿Por qué la gente toma hipotecas globales?
Si el riesgo de ejecución hipotecaria es tan alto, ¿por qué la gente se inscribe en estos?
- House Flippers: Los inversores inmobiliarios que compran casas en ruinas, las renuevan y las venden en un plazo de 12 a 18 meses adoran las hipotecas globales. Reciben el pago mensual ultrabajo mientras arreglan la casa y liquidan el saldo global utilizando el efectivo de la venta mucho antes de la fecha límite de 7 años.
- Compradores en transición: Si sabe con certeza que lo transferirán para trabajar en 3 años, podría tomar una hipoteca global. Obtienes un pago barato y vendes la casa antes de que explote el globo.
- Los aspirantes a "refinanciar": Muchas personas toman una hipoteca global con la estricta intención de refinanciarla en una hipoteca fija estándar a 30 años en el año 5. Utilizan los pagos iniciales bajos para ahorrar dinero o mejorar su puntaje crediticio.
Los riesgos masivos
El tercer grupo, los Refinance Hopefuls, está jugando un juego muy peligroso de ruleta financiera.
¿Qué pasa si pierdes tu trabajo en el año 5? Su puntaje crediticio cae y ningún banco aprobará su solicitud de refinanciamiento. ¿Qué sucede si el mercado inmobiliario colapsa y su casa vale menos de los $268,000 que debe? Está "bajo el agua" y los bancos no refinanciarán propiedades bajo el agua.
Si no puede refinanciar y no puede vender la casa por lo suficiente para cubrir el monto global, perderá la casa.
El veredicto
Para la familia promedio que busca una residencia permanente, una hipoteca global es simplemente demasiado arriesgada. La tranquilidad que brinda una hipoteca estándar de tasa fija a 15 o 30 años vale la pena pagar un EMI mensual ligeramente más alto. Deja los globos a los aficionados a las aletas profesionales.