¿Qué es una buena relación deuda-ingresos (DTI)? La perspectiva de un prestamista
Cuando ingresa a un banco para solicitar una hipoteca o un préstamo personal importante, probablemente piense que su puntaje de crédito de 800 le garantiza una aprobación.
Sin embargo, miles de personas con puntajes crediticios perfectos son rechazados para obtener préstamos todos los días. ¿Por qué? Porque si bien un puntaje de crédito le dice al banco con qué confiabilidad usted paga sus deudas, no les dice si realmente le queda suficiente dinero al final del mes para hacer un nuevo pago.
Para responder a esa pregunta, los bancos analizan una métrica completamente diferente: La relación deuda-ingresos (DTI).
¿Qué es el índice DTI?
Su índice DTI es una comparación matemática simple de sus pagos mensuales totales de deuda con su ingreso mensual bruto total.
Le dice al prestamista exactamente qué porcentaje de su sueldo ya está prometido a otros bancos incluso antes de comprar alimentos o pagar la electricidad.
La Fórmula: (Pagos mensuales totales de deuda ÷ Ingreso mensual bruto) × 100 = Índice DTI
Cómo calcular su DTI ahora mismo
Hagamos los cálculos. Primero, sume su Ingreso mensual bruto (su ingreso antes de deducir impuestos). Digamos que usted gana $6.000 al mes.
A continuación, sume todos sus Pagos mensuales de deuda fijos. Nota: No incluya gastos de manutención como comestibles, Netflix o facturas de servicios públicos. Incluya únicamente obligaciones de deuda reales.
- Alquiler/hipoteca actual: $1,500
- Préstamo para automóvil EMI: $400
- Pago del préstamo estudiantil: $300
- Pagos mínimos con tarjeta de crédito: $200 Deuda mensual total = $2,400
Ahora, aplica la fórmula: ($2400 ÷ $6000) × 100 = Proporción DTI del 40%
En este escenario, exactamente 40 centavos de cada dólar que gana se entregan instantáneamente a un acreedor.
¿Qué es una relación DTI "buena"?
Los prestamistas utilizan tramos DTI específicos para determinar su nivel de riesgo. Si bien los criterios varían ligeramente de un banco a otro, estos son los estándares universales de la industria:
Menos del 36% (Excelente / Bajo Riesgo) Este es el "punto ideal" para los prestamistas. Tienes muchos ingresos disponibles. Si ocurre una emergencia (como que su automóvil se averíe), tiene suficiente margen de respiro financiero para manejarla sin incumplir con su préstamo. Obtendrá fácilmente la aprobación para obtener las mejores tasas de interés.
36 % a 43 % (riesgo moderado) Se está acercando al límite, pero aún es aceptable para la mayoría de los prestamistas. En la industria hipotecaria, la regla del 43% es famosa. Para una "hipoteca calificada" estándar en los EE. UU., el 43% es legalmente el índice DTI más alto que un prestatario puede tener.
44 % a 50 % (alto riesgo) Estás muy apalancado. La mayoría de los bancos tradicionales rechazarán rotundamente su solicitud de préstamo. Es posible que pueda encontrar un prestamista especializado o "de alto riesgo" que lo apruebe, pero le cobrarán una tasa de interés enorme y severa para compensar el riesgo.
Más del 50 % (zona de peligro) Más de la mitad de sus ingresos brutos se destinan a deudas. Cuando se tienen en cuenta los impuestos y los gastos básicos de vida, es probable que se pierda dinero todos los meses. Ningún prestamista de buena reputación le dará más dinero.
Cómo reducir su DTI rápidamente
Si está intentando comprar una casa, pero su DTI es demasiado alto, sólo tiene dos palancas matemáticas para tirar:
- Aumente el denominador (ingresos): Solicite un aumento, obtenga un trabajo adicional o presente la solicitud con un coprestatario (como su cónyuge) para poder combinar ambos ingresos en la solicitud.
- Disminuir el Numerador (Deuda): Esto suele ser más rápido. Utilice el método de bola de nieve de la deuda para liquidar por completo un préstamo más pequeño (como un saldo de tarjeta de crédito de $2000 o un préstamo para automóvil pendiente). Eliminar un pago mensual de $300 libera instantáneamente su DTI.
Antes de solicitar un préstamo importante, revise sus números a través de nuestra Calculadora de elegibilidad para préstamos para asegurarse de que su DTI parezca lo más atractivo posible para el equipo de suscripción.