Qu’est-ce qu’un bon ratio dette/revenu (DTI) ? Le point de vue d'un prêteur
Lorsque vous entrez dans une banque pour demander un prêt hypothécaire ou un prêt personnel important, vous pensez probablement que votre cote de crédit de 800 vous garantit une approbation.
Cependant, des milliers de personnes ayant une cote de crédit parfaite se voient chaque jour refuser un prêt. Pourquoi? Parce que même si un pointage de crédit indique à la banque avec quelle fiabilité vous payez vos dettes, il ne lui dit pas s'il vous reste réellement suffisamment d'argent à la fin du mois pour vous permettre un nouveau paiement.
Pour répondre à cette question, les banques examinent une mesure complètement différente : le ratio dette/revenu (DTI).
Qu'est-ce que le ratio DTI ?
Votre ratio DTI est une simple comparaison mathématique du total de vos remboursements mensuels de dette par rapport à votre revenu mensuel brut total.
Il indique au prêteur exactement quel pourcentage de votre salaire est déjà promis à d’autres banques avant même que vous fassiez vos courses ou payiez l’électricité.
La formule : (Paiements mensuels totaux de la dette ÷ Revenu mensuel brut) × 100 = Ratio DTI
Comment calculer votre DTI dès maintenant
Faisons le calcul. Tout d’abord, additionnez votre Revenu mensuel brut (vos revenus avant impôts sont soustraits). Disons que vous gagnez 6 000 $ par mois.
Ensuite, additionnez tous vos paiements mensuels de dette fixes. Remarque : n'incluez pas les frais de subsistance comme l'épicerie, Netflix ou les factures de services publics. Incluez uniquement les dettes réelles.
- Loyer/hypothèque actuelle : 1 500 $
- Prêt automobile EMI : 400 $
- Paiement du prêt étudiant : 300 $
- Paiements minimum par carte de crédit : 200 $ Dette mensuelle totale = 2 400 $
Maintenant, appliquez la formule : (2 400 $ ÷ 6 000 $) × 100 = Ratio DTI de 40 %
Dans ce scénario, exactement 40 cents de chaque dollar que vous gagnez est instantanément remis à un créancier.
Qu'est-ce qu'un « bon » ratio DTI ?
Les prêteurs utilisent des tranches DTI spécifiques pour déterminer votre niveau de risque. Bien que les critères varient légèrement d’une banque à l’autre, voici les normes universelles du secteur :
Moins de 36 % (Excellent / Faible risque) C’est le « point idéal » pour les prêteurs. Vous disposez de suffisamment de revenus disponibles. Si une urgence survient (comme une panne de voiture), vous disposez de suffisamment de marge de manœuvre financière pour y faire face sans manquer à votre prêt. Vous serez facilement approuvé pour les meilleurs taux d’intérêt.
36 % à 43 % (risque modéré) Vous approchez du bord, mais cela reste acceptable pour la plupart des prêteurs. Dans le secteur hypothécaire, la règle des 43 % est célèbre. Pour un « prêt hypothécaire qualifié » standard aux États-Unis, 43 % est légalement le ratio DTI le plus élevé qu'un emprunteur puisse avoir.
44 % à 50 % (risque élevé) Vous êtes fortement endetté. La plupart des banques traditionnelles rejetteront catégoriquement votre demande de prêt. Vous pourrez peut-être trouver un prêteur spécialisé ou « subprime » pour vous approuver, mais il vous facturera un taux d'intérêt massif et punitif pour compenser le risque.
Plus de 50 % (zone dangereuse) Plus de la moitié de votre revenu brut est consacré à la dette. Lorsque vous tenez compte des impôts et des frais de subsistance de base, vous perdez probablement de l’argent chaque mois. Aucun prêteur réputé ne vous donnera plus d’argent.
Comment réduire rapidement votre DTI
Si vous essayez d’acheter une maison, mais que votre DTI est trop élevé, vous n’avez que deux leviers mathématiques à actionner :
- Augmentez le dénominateur (revenu) : Demandez une augmentation, obtenez une activité complémentaire ou faites une demande avec un co-emprunteur (comme un conjoint) afin de pouvoir combiner vos deux revenus sur la demande.
- Diminuez le numérateur (dette) : C'est généralement plus rapide. Utilisez la méthode Debt Snowball pour rembourser complètement un prêt plus petit (comme un solde de carte de crédit de 2 000 $ ou un prêt automobile persistant). Effacer un paiement mensuel de 300 $ libère instantanément votre DTI.
Avant de demander un prêt important, examinez vos chiffres via notre Calculateur d'éligibilité au prêt pour vous assurer que votre DTI semble aussi attrayant que possible pour l'équipe de souscription.