O que é uma boa relação dívida / rendimento (DTI)? A perspectiva de um credor
Quando você entra em um banco para solicitar uma hipoteca ou um grande empréstimo pessoal, provavelmente pensa que sua pontuação de crédito de 800 garante uma aprovação.
No entanto, milhares de pessoas com pontuação de crédito perfeita são rejeitadas para empréstimos todos os dias. Por que? Porque, embora uma pontuação de crédito diga ao banco com que confiabilidade você paga suas dívidas, ela não informa se você realmente tem dinheiro sobrando no final do mês para pagar um novo pagamento.
Para responder a essa pergunta, os bancos analisam uma métrica completamente diferente: O Rácio Dívida/Rendimento (DTI).
Qual é a proporção de DTI?
Seu índice de DTI é uma comparação matemática simples do total de pagamentos mensais da dívida com sua renda mensal bruta total.
Ele informa ao credor exatamente qual porcentagem do seu salário já foi prometida a outros bancos antes mesmo de você comprar mantimentos ou pagar pela eletricidade.
A Fórmula: (Total de pagamentos mensais da dívida ÷ Renda mensal bruta) × 100 = Índice DTI
Como calcular seu DTI agora mesmo
Vamos fazer as contas. Primeiro, some sua Renda Mensal Bruta (sua renda antes da retirada dos impostos). Digamos que você ganhe $ 6.000 por mês.
Em seguida, some todos os seus pagamentos de dívidas mensais fixos. Observação: não inclua despesas de subsistência, como mantimentos, Netflix ou contas de serviços públicos. Inclui apenas obrigações de dívida reais.
- Aluguel/hipoteca atual: US$ 1.500
- EMI de empréstimo para automóveis: $ 400
- Pagamento de empréstimo estudantil: $ 300
- Pagamentos mínimos com cartão de crédito: $ 200 Dívida mensal total = US$ 2.400
Agora, aplique a fórmula: (US$ 2.400 ÷ US$ 6.000) × 100 = Proporção DTI de 40%
Nesse cenário, exatamente 40 centavos de cada dólar que você ganha são instantaneamente entregues a um credor.
O que é uma relação DTI "boa"?
Os credores usam colchetes específicos de DTI para determinar seu nível de risco. Embora os critérios variem ligeiramente de banco para banco, estes são os padrões universais da indústria:
Abaixo de 36% (excelente/baixo risco) Este é o “ponto ideal” para os credores. Você tem bastante renda disponível. Se acontecer uma emergência (como seu carro quebrar), você terá espaço financeiro suficiente para lidar com isso sem deixar de pagar o empréstimo. Você será facilmente aprovado para as melhores taxas de juros.
36% a 43% (risco moderado) Você está se aproximando do limite, mas ainda é aceitável para a maioria dos credores. No setor hipotecário, a regra dos 43% é famosa. Para uma "hipoteca qualificada" padrão nos EUA, 43% é legalmente o índice de DTI mais alto que um mutuário pode ter.
44% a 50% (alto risco) Você está altamente alavancado. A maioria dos bancos tradicionais rejeitará categoricamente o seu pedido de empréstimo. Você pode encontrar um credor especializado ou "subprime" para aprová-lo, mas eles cobrarão uma taxa de juros enorme e punitiva para compensar o risco.
Mais de 50% (zona de perigo) Mais da metade da sua renda bruta vai para dívidas. Quando você leva em consideração os impostos e as despesas básicas de vida, provavelmente está perdendo dinheiro todos os meses. Nenhum credor respeitável lhe dará mais dinheiro.
Como reduzir seu DTI rapidamente
Se você está tentando comprar uma casa, mas seu DTI é muito alto, você só tem duas alavancas matemáticas para puxar:
- Aumente o Denominador (Renda): Peça um aumento, obtenha um esforço adicional ou inscreva-se com um co-mutuário (como um cônjuge) para que você possa combinar ambas as rendas na inscrição.
- Diminuir o Numerador (Dívida): Isso geralmente é mais rápido. Use o método Debt Snowball para pagar completamente um empréstimo menor (como um saldo de cartão de crédito de $ 2.000 ou um empréstimo prolongado para comprar um automóvel). Eliminar um pagamento mensal de $ 300 libera instantaneamente seu DTI.
Antes de solicitar um empréstimo importante, analise seus números em nossa Calculadora de elegibilidade de empréstimo para garantir que seu DTI pareça o mais atraente possível para a equipe de subscrição.