O que é um cronograma de amortização? (E como ler um)
Quando você solicita um empréstimo grande e de longo prazo, como uma hipoteca, o banco acabará lhe entregando um documento de várias páginas preenchido com linhas e colunas de números. Essa grade vertiginosa é chamada de Cronograma de Amortização.
A maioria dos mutuários olha para ele, fica sobrecarregada com a matemática e o joga em um arquivo. Este é um grande erro. Seu cronograma de amortização é o mapa que mostra exatamente como o banco está ganhando dinheiro com você – e, mais importante, como você pode vencê-los em seu próprio jogo.
Aqui está um guia em inglês simples para entender a amortização de empréstimos.
O que significa "Amortização"?
“Amortizar” significa simplesmente liquidar gradualmente uma dívida através de uma série de pagamentos periódicos e iguais.
Quando você faz seu pagamento mensal do EMI, esse dinheiro não vai para um único balde. Está dividido em duas partes distintas:
- Juros: A taxa que você paga ao banco pelo privilégio de pedir dinheiro emprestado.
- Principal: A parte real do valor original do empréstimo que você está reembolsando.
Um cronograma de amortização é simplesmente uma tabela que lista cada pagamento que você fará ao longo da vida do empréstimo, mostrando exatamente quanto de cada pagamento vai para juros versus principal.
A armadilha do interesse antecipado
Ao observar o primeiro ano de um cronograma de amortização de hipotecas de 30 anos, você notará algo chocante.
Vamos supor um empréstimo de $ 300.000 com juros de 7% por 30 anos. Seu pagamento mensal é de aproximadamente US$ 1.995. Veja o mês 1 na programação:
- Pagamento total: $ 1.995
- Parcela de juros: US$ 1.750
- Porção principal: $245
Durante os primeiros anos de sua hipoteca, você paga quase inteiramente juros! O banco antecipa matematicamente os juros para garantir que eles obtenham o lucro o mais rápido possível. Mesmo depois de pagar $ 1.995 por mês durante um ano inteiro ($ 23.940 no total), o saldo real do empréstimo terá diminuído apenas cerca de $ 3.000.
O ponto de inflexão
À medida que você avança nas linhas da programação, notará uma mudança lenta e gradual. Como o saldo principal está diminuindo muito lentamente, os juros calculados sobre esse saldo também diminuem.
No 15º ou 20º ano, as colunas invertem. De repente, a maior parte do seu pagamento de $ 1.995 vai para o principal e apenas uma pequena fração vai para os juros. Este é o “ponto de inflexão”.
Como usar a programação para economizar dinheiro
Depois de entender que os juros são calculados estritamente sobre o seu saldo principal restante, você poderá usar o cronograma para sua vantagem extrema.
Se você fizer um pagamento extra do principal, ele ignorará totalmente o intervalo de juros e destruirá o saldo principal do empréstimo.
Se você olhar para sua programação e ver que a parte principal do mês 2 é de $ 247, e decidir adicionar $ 247 extras ao seu primeiro pagamento de hipoteca, você efetivamente "excluiu" o mês 2 da existência. Você acabou de se aproximar um mês da linha de chegada e economizou os US$ 1.748 em juros que teria pago naquele mês.
Você mesmo pode experimentar essa matemática poderosa usando nossa Calculadora EMI de empréstimo residencial e observando o cronograma gerado.
Resumo
Um cronograma de amortização não é apenas uma lista de números; é a linha do tempo da sua liberdade financeira. Ao lê-lo, você entende a urgência de fazer pagamentos extras no início da vigência do empréstimo, e não mais tarde, economizando dezenas de milhares de dólares no longo prazo.